Solino e Oliveira Advogados Associados detalha as regras da Resolução CMN 5.057/2022 para levar o financiamento da casa própria a outra instituição, os prazos do banco atual e os cuidados antes de aceitar a proposta
Quem financiou a casa própria em um período de juros mais altos costuma se perguntar se está condenado a pagar a mesma taxa até o fim do contrato, e Solino e Oliveira Advogados Associados observa que a regulamentação do Conselho Monetário Nacional garante ao devedor o direito de levar a dívida para outra instituição que ofereça condições melhores. É a portabilidade de crédito, disciplinada hoje pela Resolução CMN 5.057/2022, em vigor desde março de 2023.
O mecanismo vale para diversas modalidades de crédito de pessoas físicas, mas tem regras específicas para o financiamento imobiliário, em que os contratos são longos e pequenas diferenças de taxa podem representar valores expressivos ao longo dos anos.
O que é a portabilidade de crédito
A portabilidade é a transferência de uma operação de crédito da instituição credora original para outra, chamada de proponente, a pedido do devedor. Na prática, o novo banco quita o saldo devedor no banco atual e assume o contrato, com as condições que ofereceu ao cliente.
A resolução determina que a instituição credora original deve garantir a portabilidade quando ela for solicitada. Ou seja, o banco atual não pode simplesmente impedir a transferência.
O que o novo contrato não pode ter
O valor e o prazo do contrato na nova instituição não podem ser superiores ao saldo devedor e ao prazo que falta no contrato original. A portabilidade serve para melhorar as condições da dívida existente, e não para tomar dinheiro novo ou alongar o financiamento. Se, por alguma razão, a prestação na nova instituição ficar maior do que a atual, o banco proponente precisa obter concordância formal e específica do cliente.
Prazos e custos
O processo começa com o pedido do cliente à instituição proponente, que encaminha a requisição ao banco atual com as condições da proposta: taxa de juros nominal e efetiva, Custo Efetivo Total, prazo, sistema de amortização e valor das prestações.
A partir daí, a credora original tem prazo para pedir a transferência dos recursos: cinco dias úteis pelo sistema eletrônico tradicional, ou três dias úteis quando a operação passa pelo Open Finance, conforme ajuste feito em 2025. Depois do recebimento, o banco original deve confirmar a quitação e emitir o documento que atesta a efetivação, em prazos curtos definidos na norma.
Os custos de troca de informações e de transferência dos recursos não podem ser repassados ao devedor. A instituição original pode receber um ressarcimento pelo custo de originação do contrato, mas esse valor também não pode ser cobrado do cliente.
As particularidades do financiamento imobiliário
No crédito imobiliário, o saldo devedor é calculado em datas de referência informadas na requisição, e a transferência ocorre em uma delas. O documento de efetivação precisa conter as informações para que o cartório de registro de imóveis faça, em ato único, a averbação da troca de credor e da garantia, em geral a alienação fiduciária. Contratos do Sistema Financeiro da Habitação continuam no sistema após a portabilidade, com exceção do limite de valor de avaliação do imóvel.
Cuidados antes de aceitar a proposta
A comparação não deve se limitar à taxa de juros. O Custo Efetivo Total reúne juros, seguros e tarifas e é o melhor parâmetro para saber se a mudança compensa. Também convém verificar o seguro habitacional exigido pela nova instituição, o sistema de amortização adotado e as despesas cartorárias da averbação, que podem variar conforme o estado.
É comum que, diante do pedido de portabilidade, o banco atual procure o cliente com uma oferta para mantê-lo. Comparar essa oferta com a proposta da outra instituição é legítimo, mas qualquer nova condição deve ser formalizada por escrito, com o Custo Efetivo Total informado.
Quando o banco cria obstáculos
Demora injustificada, exigência de documentos sem previsão, cobrança de tarifa pela transferência ou recusa em fornecer as informações do saldo devedor podem ser levadas à ouvidoria da instituição e ao Banco Central, que recebe reclamações e supervisiona o cumprimento das normas. O Procon e a plataforma consumidor.gov.br também podem ser acionados. Se houver prejuízo concreto, como a perda da proposta mais vantajosa por demora indevida, pode haver discussão sobre responsabilidade civil, conforme as circunstâncias.
A portabilidade também não impede o questionamento de cobranças indevidas no contrato antigo. Tarifas ou encargos pagos a mais durante a vigência do financiamento original podem ser discutidos mesmo depois da transferência.
Contratos bancários, financiamentos, revisão de juros e cobranças questionadas integram a atuação de Solino e Oliveira Advogados Associados em Direito do Consumidor. A banca, que tem como sócios os advogados Pedro Francisco Guimarães Solino e João Luiz de Lima Oliveira Junior, reúne mais de uma década de atuação em demandas de pessoas físicas envolvendo relações bancárias e financeiras.
Na análise de pedidos de portabilidade, Solino e Oliveira Advogados Associados costuma comparar o Custo Efetivo Total das duas propostas e revisar o histórico de cobranças do contrato original, porque a troca de banco pode ser também o momento de identificar encargos que não deveriam ter sido pagos.
Conclusão
A Resolução CMN 5.057/2022 garante ao devedor o direito de transferir o financiamento imobiliário para outra instituição, sem custos de transferência e com valor e prazo limitados ao saldo e ao prazo remanescentes. O banco atual tem prazos definidos para viabilizar a operação, e a averbação no cartório é feita em ato único. Comparar o Custo Efetivo Total, formalizar qualquer contraproposta e registrar reclamações diante de obstáculos são os cuidados que tornam a troca segura, sempre conforme as particularidades de cada contrato.
